摘要
“219契税新政”出台后，上海、广州、深圳等一线城市住宅销售量价齐涨，个别城市几乎陷入疯狂。房地产市场形势要逆转了吗?对此，全国政协委员、住房和城乡建设部专家委成员张泓铭表示，只要在一定时间内用足政策杠杆、经济杠杆，房地产回温是可以做到的，在短期内对于缓解地方和全国经济、财政下行有一定的好处。局部性的房地产过热难解全局性房地产库存难题。必须承认，全国房地产总体上库存压力依然严重，现在重中之重，是要化解三四线城市房地产库存，但难度极大。
2015年底的中央经济工作会议指出，2016年中国经济有“三去一降一补”的五大任务。其中，用重要篇幅阐述了化解房地产库存的要求。中央为什么高度重视房地产去库存?张泓铭用一系列的数字进行了解读。据他计算，建设已经开始、无法退出又未销售的房屋库存，包括现房及期房全国约为66.72亿平方米。如按2015年的销售速度，这些库存大约需要5.19年才能消化完毕。
66.72亿平米的库存，已经投入资金约40万亿。扣除开发商自己投入的项目资本金之外，至少28万亿是向债权人融资的，其中又有14万亿是向金融系统融资的，约占2015年底全国货币供应量(M1)的34.91%。“这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还，如果三五年内消化不力，部分中长期债务就开始无法偿还。显然，这会导致金融的系统性风险。如果这种状况同制造业、股市、银行业的种种不景气联动或共振，金融风险陡然提高。所以，把化解房地产库存作为国家任务来对待毫不为过。”
如何化解房地产库存?张泓铭委员表示，中央经济工作会议提出了包括户籍人口城镇化、非户籍人口落户、鼓励投资租赁、扩大公租房适用范围、顺应市场降低房价和取消购买限制等7项政策设想。这些政策设想，一部分在短期中即可产生效应，还有一部分将在中长期逐步释放效应。春节前后，国家管理部门迅速地出台了首付比例、购房契税、二手房营业税、公积金等消化库存的优惠措施，以后还可能出台其他政策。这些政策，包括同各地的补充政策汇合起来，会迅速地在全国产生正面效应，相信大部分一二线城市的库存在一两年内有明显的下降，压力大大降低。
“但是，全国房地产库存有两大难点需要密切关注。”张泓铭委员说，一是非住宅房地产。如商铺、办公楼、综合体，还有娱乐、旅游、物流等产业地产，前几年在住宅限购时连续多年加速建设，现在到了产出高峰却遇到经济下行，以至于普遍过剩，而且用途转变的难度大，估计库存有十几亿平方米。这一难点，容易为人们所忽视。二是三、四线城市的房地产。前几年部分人片面理解城镇化就是房地产化，盲目大干快上。但是三、四线城市的产业集聚和人口增长远不及一、二线城市，甚至人口净流出，购房需求增长有限，库存消化难度极大，全国库存也有十多亿平方米。这两个10多亿平方米的难点很可能成为全面化解库存的绊脚石，或许成为综合性经济风险的引爆点。
为防范两个难点成为经济风险的引爆点，政府应该有底线思维和万全之策。所谓底线思维，是指绝对不让难点问题的债务传递引爆金融风险。所谓万全之策，是指在运用常规对策还不见效的时候，要运用非常规对策。常规对策包括去年和今年已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策，是以经济杠杆为主要手段的，是符合市场经济规则的。非常规对策，就是在保留这些常规对策的基础上叠加行政动员。行政动员的主要对象应为实力强大的国有企业，包括房地产、非房地产国有企业。运用政治优势鼓励这些企业收购陷于危局、并可能引爆金融风险的房地产或企业。当然，对被收购的库存或房地产企业的选择，应该是谨慎又谨慎，不到万不得已时不得随便出手。但是一旦发现有危及全局的时候，必须果断出手。为此，要有充足的思想准备和预案。
与此同时，张泓铭提醒，要适度抑制某些城市已经发生的房地产热。“世界经济经验证明，没有一个大的泡沫最终是不破裂的。狼来了，狼来了，喊了多年始终未来。但是，等到来到的那天，任何人忏悔都是来不及的。”
来源：中国青年网
