一、2006年上海房地产市场的基本趋势仍为下行
所谓下行，是指房地产市场的大部分指标增长幅度趋缓，也可能绝对下降。对于2003-2004年的市场过热而言，这种下行的总趋势是必要的。
2005年市场下行在销售量上表现跌落过快。上海在2005年三月份出台了6号文件，掌握了本次宏观调控的先机和主动。随后一系列措施的出台，规范、处理了市场种种不合理的行为，估计至多半年将会见效应。之后，中央7部委出台了相当有分量的八条措施。对上海而言，有些措施是严厉的，由此，上海市场形势急转直下。当然，中央七部委政策的出台有更深的背景，有国民经济全局的考虑，包括策应汇率的调整以及扶持股市的想法等，是需要加以理解的。但上述相当力度的政策措施，导致了2005年上海房地产市场跌落过快和对于上海经济全局的较大影响。
即便如此，对照2005年三月份中央关于中国房地产市场的四大突出问题来看，上海房地产的主要指标仍需要继续调整，包括投资规模过大、普通市民需要的房屋偏少和房价过高等。
除了上述原因之外，还有两个要求导致2006年上海市场的总趋势要下行。
一是周期的要求。上海房地产市场走过了2000年到2004年为期五年的上行期，现在开始从上行阶段的顶点向下探行。按照周期的一般表现，下行阶段不是几个月，有可能是一两年，也可能是两三年。如上一轮1991年到1999年的房地产周期，自1995年开始下行，到1999年末结束。
二是市场供求平衡的要求。经过2005年春夏的房地产调控，投机者已经离场、投资者理性、真实需求者观望、刚性需求有所下降。估计2005年商品住房的实际需求量将下降20%以上，按2004年3200多万平方米的住宅销售量计算，2005年销售量可能减少600万平方米以上。有的人甚至认为还要超过。不管如何估计，2005年全年商品住宅的需求量应低于2004年。而竣工量不仅没有减少，反而有所增长，那么其中差额即转化为空置量。当然，空置是必需的，不能妖魔化，但这部分空置加上历史空置量，可能有适度的严重性，要用1-2年的时间来消化。
二、2006年上海房地产市场将呈现收敛性稳定
所谓收敛，就是慢慢地、温和地，而非急剧、快速地收缩和下行。合理的调控应该采取一个温和的调节方式，导致市场慢慢地收敛，这是一个比较理想的状态，对市场的各个方面和经济全局都好。当然，这样可能导致调控周期拉长。
2006年市场可能趋向收敛性稳定的理由有三：
一是宏观经济调控政策基本稳定，同时具有有利于房地产市场发展的一面。2005年11月，中央经济工作会议的精神中有两点令人注意，扩大内需和在解决突出问题的同时稳定房地产的发展，仍然是2006年宏观经济的基本政策。在扩大内需方面，住房是极负重量的方面，是必须要重视的。其中，普通百姓的住房需求又是重要方面。为推动百姓的住房需求，在减轻消费负担方面，中央政府应该是会考虑的。这是有利于房地产市场发展的，也有利于上海房地产市场的稳定性收敛。
二是地方经济政策基本稳定，同时具有有利于房地产市场发展的可能性。根据中央经济工作会议区别对待和稳定房地产发展的精神，上海市在房地产调控中应该在鼓励普通百姓住房消费上有一定程度的主动权。比如：对于房屋转让所得税可以明确地将住宅、非住宅、中高档住宅、中低档住宅等区别对待；对于中低价住房的其他交易条件的适度放松；上海的银行业可以对优质客户放宽贷款尺度（已经实施）；对于“2000万”的住房建设，政府可以有一个合理的调整措施，减少对于商品房市场的冲击；等等。
三是微观市场交易价格的调整，有利于市场交易量的发展。2005年9、10月份起，上海商品住房的价格有实质性的下降，销售量也有所扩大。这是有道理的。多年来流传房地产“买涨不买跌”的观点，是值得探讨的。“买涨不买跌”的现象主要是适用于投资市场（典型的是股市），是针对投资者的。对于真实需求者来说，只要开发商采取灵活的销售策略，适度降价满足消费者的价格预期，就可以吸引消费者回到销售现场。这不仅仅是一个道理，而且是必然的趋势。所以，假如2006年商品住房价格继续稳定下行，将肯定导致销售量的实质回升。
（作者系上海社会科学院部门经济研究所城市发展中心主任、研究员）
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